Portugal desperta atenção dos investidores em imobiliário hoteleiro na Europa

17.Mar.2016

Portugal desperta atenção dos investidores em imobiliário hoteleiro na Europa

Um relatório internacional da JLL identifica Portugal como um dos mercados europeus que receberá em 2016 maior atenção por parte dos investidores em imobiliário hoteleiro, tendo em conta uma das principais tendências que marcarão este segmento a nível global: os mercados secundários na região EMEA vão aumentar o seu peso na atividade de investimento em imobiliário hoteleiro em 2016.

Em comentário a este destaque, Karina Simões, Vice President de Hotels & Hospitality Group Portugal, afirma: "Portugal assume uma importância crescente na estratégia de desenvolvimento dos investidores institucionais, com a procura especialmente centrada em Lisboa, Porto e Algarve. Temos registado amplo interesse principalmente por parte de private equity funds, cadeias hoteleiras e family offices, provenientes da Europa, Estados Unidos da América e Médio Oriente, interessados em intervir em diferentes fases do ciclo económico do negócio. De modo a potenciar esta oportunidade torna-se relevante a aposta em aspetos colaterais, os quais em muito contribuem para o aumento da atratividade do destino, como a facilitação de processos de licenciamento, alargamento das linhas de financiamento, profissionalização dos players do setor, entre outros".   
 
O Hotel Investment Outlook da JLL traça as tendências de investimento em imobiliário hoteleiro e é produzido pela área de Hotels & Hospitality da consultora, negócio que está também presente em Portugal desde o ano passado.

Abaixo, encontram-se as principais ideias que resultam da antevisão da JLL para este segmento em 2016 apuradas neste documento de research internacional.

Ideias-chave do Hotel Investment Outlook 2016

1.  2016 será um ano de conclusão, consolidação e cautela

• Conclusão – dos negócios de 2015.
• Consolidação – o setor hoteleiro continua a ser bastante fragmentado e exige maior consolidação.
• Análise cautelosa – particularmente no que se refere às estruturas de financiamento.
• Contexto: 2015 foi o segundo melhor ano de que há registo em termos de volume e de valor na transação de imóveis hoteleiros. Com um crescimento de 50% face ao ano anterior, as transações globais totalizaram $85 biliões.
• Assistimos a alguns negócios de referência - a venda de alguns ativos "troféu" e empresas-mãe a comprarem outras empresas-mãe - que não se repetirão tão cedo. Estas empresas irão focar-se em concluir essas transações e em integrar os ativos recém-adquiridos nos seus portfólios e os colaboradores no seu negócio.
• Porém, continua a existir um enorme potencial para uma maior consolidação do setor, especialmente no segmento de dimensão média, i.e., entre as empresas operadoras de hotéis que têm entre 5.000 a 15.000 quartos globalmente. Com cerca de 100 empresas-mãe em áreas do ramo hoteleiro que vão desde o segmento económico ao de luxo, é tempo de consolidar.
• O setor continua a ser muito fragmentado quando comparado com outras indústrias de grande consumo (em termos de quota de mercado controlada pelas marcas de topo) e há uma competição forte e crescente por parte de novas marcas, que entram no mercado com modelos de negócio mais ágeis.
• A consolidação pode ainda ser influenciada por:
• Atividades de otimização de portfólios – os players que compraram ativos recentemente estão a avaliá-los para garantir que irão beneficiar o seu portfólio. Os ativos que não cumpram este requisito, deverão ser colocados em venda novamente (revendidos).
• Mercados públicos - os analistas de capital favorecem empresas hoteleiras com uma oferta mais alargada (quer em termos do nível de serviços quer de cobertura geográfica).
• Capacidade para liderar a competição por parte de marcas novas/disruptoras: maior=melhor?
• Continuará a verificar-se uma boa dinâmica em 2016, mas os investidores dedicarão mais tempo a pensar nas suas estruturas de financiamento e como podem intervir em diferentes partes dos ciclo económico.

2.  Ativos únicos e cidades secundárias vão ter destaque na região EMEA 

• 2015 – foi um ano extraordinário sem dúvida. O volume de transações de ativos únicos ascendeu a $47 biliões, o mais elevado de sempre.
• Não deveremos observar estes níveis em 2016 em termos globais, mas na região EMEA as transações de ativos únicos deverão crescer 35% em termos anuais.
• Os mercados secundários aumentarão o seu peso na atividade: a zona provincial do Reino Unido e algumas cidades da Europa Ocidental, como as cidades alemãs secundárias, Espanha (mercados urbanos e turísticos), Itália e Portugal, serão alvo de maior atenção em 2016. E isso deve-se ao facto dos financiadores estarem cada vez mais ativos fora das principais cidades europeias.
• Antecipamos que muita procura possa vir dos fundos de capitais privados Norte-Americanos, que percorrem os mercados globais em busca de yields mais elevadas. A Europa Ocidental será um alvo destacado nesse contexto (bem como o Japão).
• Em termos de volume, os compradores e os investidores do Médio Oriente e da China que querem gastar o seu dinheiro no estrangeiro serão uma boa fonte de procura, e a região EMEA, mais do que qualquer outra zona, é que está melhor posicionada para beneficiar desta vaga.
• Continuaremos igualmente a ver os investidores do Médio Oriente e China ativos no palco hoteleiro internacional, devido ao aumento de HNWI (indivíduos com elevado património liquido) e family offices que querem colocar o seu capital em portos seguros fora dos seus países e, no caso do Médio Oriente, devido a uma escassez de produto de investimento nos seus países.

3.  Capital privado e mercados emergentes podem ser o par perfeito em 2016

• Mais de um terço (35%) dos quartos de hotel no mundo localizam-se em mercados emergentes e este número continuará a crescer. Contudo, apenas 10% das transações de imobiliário hoteleiro no mundo acontecem nesses mercados. 
• Há uma enorme oportunidade para fundos de capitais privados no sentido de reduzir este gap e ser mais agressivo em mercados emergentes, onde o potencial de yields é forte e onde há menos competição.
• Investir em mercados emergentes faz sentido para fundos de capitais privados, porque há capacidade para aplicaram o seu capital e conseguirem, assim, vantagem.
• Atualmente os fundos de capitais privados contabilizam apenas 25% das transações de hotéis em mercados emergentes, em comparação com 45% nos mercados maduros.
• Outras dinâmicas incluem:
• Fundos a aumentarem a sua alocação de capital ao imobiliário a nível global.
• Investidores multisectoriais que estão a investir nos hotéis bem como noutros setores
• Esta crescente nova alocação de capital ao imobiliário em geral é importante, porque tendencialmente irá contaminar o setor dos hóteis – e os mercados emergentes (bem como os mais maduros) estão bem posicionados para beneficiar do aumento da liquidez geral.

4.  2016 será um ano muito importante para o capital institucional direcionado ao setor hoteleiro

• Apesar de permanecer um setor alternativo enquanto classe de investimento imobiliário, há diversas razões pelas quais os hotéis fazem sentido para alguns investidores institucionais e há verdadeiras oportunidades para o capital institucional ocupar o espaço anteriormente tomado pelo capital privado, à medida que estes últimos players racionalizam os portfólios que compraram no ano passado, revendem ativos únicos e avançam para outras classes de ativos. 
• Alguns negócios recentemente anunciados são prova disso:
• A Accor está a vender um portfólio de 85 hotéis a uma companhia de investimento em hotéis recentemente criada, que será detida pela Eurazeo (70%) e pela Accor Hotels (30%), e de acordo com a imprensa, os dois parceiros podem rapidamente juntar-se a um terceiro investidor institucional.
• Além disso, também a Aviva Investors e a Algonquin lançaram a Primotel Europe, um novo fundo que é posicionando para investidores institucionais. O Fundo, que pretende investir €240 milhões nos próximos três anos, está a olhar para hotéis de 3 a 5 estrelas em toda a Europa.